علت کاهش قیمت اوراق بهادار چیست؟
اتفاقات اخیر و رشد بی مهابای قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان را به میزان زیادی کاهش داده است. ادامه این روند سبب شده ارزش اوراق بهادار نیز افت قیمت را تجربه کند با این وجود، کارشناسان عنوان می کنند امکان خرید خانه با وجود تسهیلات موجود امکان پذیر نیست و به ازای رشد قیمت مسکن می بایست اصلاحاتی نیز در وام های اعطایی صورت بگیرد.
معاملات فرابورس کشور در تاریخ 7 آذرماه از نوسانات ارزش اوراق بهادار بانک مسکن از 52 تا 55 هزار تومان خبر می دهد. قیمت تقریبی اوراق گواهی حق تقدم مسکن در آبان ماه سال جاری 52900 تومان برآورد شده و قیمت ثبت شده برای اوراق وام مسکن مهر 53700 تومان بوده است. قیمت گزارش شده برای اوراق بهادار در فروردین ماه امسال 54 هزار تومان می باشد.
به دنبال جهش بی سابقه قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان روندی نزولی را در پیش گرفته که این عامل به کاهش ارزش اوراق بهادار متنهی گشته است. به عبارتی با گران شدن واحد های مسکونی، تقاضا برای خرید مسکن کمتر شده و این کاهش تقاضا برای مسکن، کاهش تقاضای اوراق بهادار را به همراه داشته و به ارزان شدن تسه ختم شده است.
کم ارزش شدن اوراق تسه اتفاقی است که معاون توسعه بازار فرابورس کشور نیز چندی پیش بدان اشاره کرد و عنوان نمود: قیمت اوراق بهادار وابسته به این است که چنین تسهیلاتی چقدر می تواند ارزش یک ملک را پوشش دهد، از این رو نمی توان به طور دقیق از آینده قیمت اوراق مسکن خبر داد و یک رقم کلی ارائه نمود. غلامعلی پور این طور صحبت هایش را ادامه داد: رشد قیمت مسکن به گونه ای بوده که مردم حتی با در اختیار داشتن سقف تسهیلات و پس انداز های خود هم نمی توانند در راستای تهیه مسکن گام بردارند و این عوامل بر کاهش ارزش اوراق حق تقدم تأثیرگذار بوده است.
قیمت گزارش شده برای اوراق بهادار با سررسید های مختلف نوساناتی را شاهد بوده و از 52 هزار تومان تا 54 هزار تومان متغیر بوده است با این وجود در این نوشته ارزش تسه 53 هزار تومان در نظر گرفته شده و ارزش تسهیلات مسکن برای اقشار مختلف جامعه بر این اساس ارزیابی شده است.
با فرض این که قیمت هر برگ تسه 53 هزار تومان باشد، یک زوج تهرانی به ازای اخذ وامی به ارزش 100 میلیون تومان نیاز است 200 برگه اوراق بهادار خریداری کنند که ارزش گزارش شده برای آن ها معادل 10 میلیون تومان و 600 هزار تومان می باشد. علاوه بر این متقاضیان می توانند 20 میلیون تومان وام نیز تحت نام وام جعاله دریافت کنند که اخذ این مقدار وام در گرو تهیه 40 برگ اوراق بهادار به ارزش 2 میلیون و 120 هزار تومان است. بنابراین با یک حساب سرانگشتی متوجه می شویم زوجین تهرانی در قبال دریافت وام 120 میلیون تومانی ناگزیر به پرداخت 12 میلیون 720 هزار تومان پول هستند.
سقف تسهیلات در نظر گرفته شده برای زوجینی که در شهر هایی با جمعیت بالغ بر 200 هزار نفر زندگی می کنند 80 میلیون تومان است، که دریافت این مقدار وام نیازمند تهیه 160 برگ بهادار و کنار گذاشتن 8 میلیون و 480 هزار تومان اعتبار است. چنانچه این زوج مایل به اخذ وام جعاله باشند می بایست دو میلیون و 120 هزار تومان به ازای دریافت 40 برگ تسه پرداخت کنند. در مجموع این زوج غیرتهرانی برای اخذ یک وام 100 میلیون تومانی باید پرداخت 10 میلیون و 600 هزار تومان را متقبل شوند.
در شهر هایی با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر، سقف تسهیلات پرداختی از سوی مسکن اندکی کمتر است و به 60 میلیون تومان می رسد. زوجین ساکن در این شهر ها برای این که بتوانند وام 60 میلیون تومانی را دریافت کنند نیاز است 6 میلیون و 360 هزار تومان را از طریق 120 ورقه حق تقدم خریداری نمایند. علاوه بر این میزان هزینه مورد نیاز جهت تأمین 20 میلیون تومان وام جعاله، کنار گذاشتن دو میلیون و 120 هزار تومان پول می باشد. بنابراین زوجین ساکن در شهر هایی با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر در کشور به ازای پرداخت 8 میلیون و 480 هزار تومان اعتبار قادر به اخذ وام 80 میلیون تومانی هستند.
وام مسکن به مجرد ها هم داده می شود، یک فرد مجرد در تهران قادر به دریافت 60 میلیون تومان وام مسکن است این درحالی است که افراد مجرد در شهر هایی با جمعیت بیشتر و کمتر از 200 هزار نفر به ترتیب می توانند 50 و 40 میلیون تومان تسهیلات مسکن دریافت کنند. تعداد اوراقی که این افراد موظف به تهیه آن هستند تا بتوانند چنین تسهیلاتی را دریافت نمایند، در تهران، شهر های بالای 200 هزار نفر و دیگر شهر های کشور به ترتیب 120، 100 و 80 برگ می باشد.
در قبال دریافت وام مسکن 60 میلیون تومانی توسط مجرد های تهرانی پرداخت 6 میلیون و 360 هزار تومان ضروری است این درحالی است که متقاضیان ساکن شهر هایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر می بایست 5 میلیون و 300 هزار تومان پول کنار بگذارند و پرداخت 4 میلیون و 240 هزار تومان توسط ساکنین دیگر شهر ها ضروری است. چنانچه متقاضی مایل باشد وام جعاله را نیز دریافت کند می بایست 2 میلیون و 120 هزار تومان نیز به مبالغ مذکور بیفزاید.
اوراق گواهی حق تقدم مسکن از طریق بانک مسکن ارائه می گردد، این اوراق را می توان در بازار فرابورس ایران با قیمت 500 هزار تومان به ازای هر برگ معامله نمود. بر اساس آنچه تعریف شده است، هر برگ تسه تا دو دوره شش ماهه ارزش و اعتبار دارد و پس از آن فاقد خواهد بود به این معنا که در معاملات فرابورس هیچ جایگاهی نخواهد داشت. قیمت چنین اوراقی را بر حسب فاصله زمانی آن تا انقضایشان مشخص می کنند. به عبارتی هرچه یک برگ تسه به زمان اتمام اعتبارش نزدیک باشد با قیمت ارزان تری مورد معامله قرار می گیرد و در مقابل برگه هایی که فاصله زیادی تا تاریخ پایانشان باقی مانده است با قیمت گران تری به فروش می رسند. چنانچه دو سال از زمان تهیه این اوراق بگذرد و دارنده از آن استفاده نکند آن برگ قابل استفاده نخواهد بود و هزینه پرداختی به دارنده باز نخواهد گشت.