وقتی حباب قیمت مسکن در تهران رکورد ۲۲ ساله را می زند
بررسی حباب قیمت مسکن در پاییز سال جاری از ارقام جدیدی رونمایی می کند و تغییرات تازه ای را عیان می سازد.
بررسی حباب قیمت مسکن در پاییز امسال نشان می دهد قیمت مسکن در تهران رکورد 22 ساله را زده است و با اتکا به دو پارامتر تعیین کننده، بیش از هر زمان دیگری، احتمال تخلیه آن وجود دارد.
کارشناسان اقتصاد مسکن برای این که بتوانند حباب قیمت مسکن را برآورد کنند و میزان آن را گزارش نمایند، به روش هایی همچون محاسبه رابطه قیمت و اجاره بها می پردازند. این شاخص که از نسبت متوسط قیمت هر متر مسکن به میانگین اجاره بهای سالانه تعیین شده برای هر متر مسکن به دست می آید، وجود یا عدم وجود حباب در قیمت های گزارش شده برای مسکن در یک منطقه را روایت می کند. با توجه به این شاخص و با اتکا به متغیر های اثرگذار، می توان وضعیت قیمت مسکن و تأثیری که در آینده بر حجم معاملات می گذارد را تعیین نموده و ارزیابی کرد.
شاخص مزبور برای پاییز امسال برآورد شده و معادل 8/21 گزارش شده است. لازم به توضیح است که این رقم از آن چه برای سال های 75 تاکنون اعلام شده بیشتر می باشد ضمن این که به عدد ثبت شده برای سال 96 حدودا نزدیک است. بررسی دقیق این شاخص در سال های گذشته حاکی از آن است که عموما رابطه بین قیمت مسکن و اجاره بها از 14 تا 22 متغیر بوده است. هر چند به ندرت شاهد مواردی بوده ایم که ارقام ارائه شده از این حدود تجاوز کرده اند و با اندکی فاصله گزارش شده اند. زمانی نسبت قیمت به اجاره مسکن به اوج می رسد و نقطه بیشینه را تجربه می کند که میزان حباب به حداکثر مقدار رسیده باشد. بلافاصله پس از این اتفاق، رشد بیشتر حباب متوقف می شود و تخلیه حباب در بازار مسکن صورت می گیرد. بر اساس آمار های ارائه شده، حباب قیمت مسکن در پاییز امسال که با استناد به قیمت هر متر واحد مسکونی در آبان ماه امسال و نرخ اجاره بها در همین بازه زمانی برآورد شده، به حداکثر مقدار خود رسیده است.
بررسی ها حاکی از آن است که از ماه های انتهایی سال گذشته و درست از زمانی که معاملات خرید مسکن رونق یافت، میزان حباب قیمت مسکن نیز روندی صعودی در پیش گرفت. آمار ها نشان می دهد، مقدار این شاخص در پاییز 96، 5/13 بوده است و در اسفند ماه سال 96 به 2/16 رسیده است. در تابستان امسال این رقم رشد کرده و 8/18 گزارش شده است. بررسی مقدار این شاخص در پاییز نشان می دهد، رشد کماکان ادامه داشته به طوری که در فصل پاییز به 22 نزدیک شده است. با توجه به نظر کارشناسان، آنچه سبب شده مقدار این شاخص در ماه های متوالی با رشد همراه باشد، جهت قیمت مسکن بوده است. به رغم این که اجاره بها نیز رشد را تجربه کرده با این حال با توجه به این که شیب رشد قیمت مسکن از شیب مربوط به جهش نرخ اجاره بها بیشتر گزارش شده، از این رو، شاخص مورد نظر به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. بر اساس آمار هایی که از مراکز معتبر منتشر شده اند، رشد اجاره بها در تهران طی ماه های اخیر به نسبت همین بازه زمانی در سال گذشته رشد 30 درصدی را تجربه کرده است. این درحالی است که رشد قیمت مسکن در همین بازه (8 ماه ابتدایی سال 97)، 70 درصد گزارش شده است. قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آبان ماه به طور متوسط 9 میلیون و 186 هزار تومان اعلام شده و اجاره بها به ازای هر متر 35 هزار تومان بوده است.
رقم اعلام شده برای نسبت قیمت مسکن به نرخ اجاره بها در پاییز امسال مشابه سال 86 می باشد. قیمت مسکن در سال 86 با رشد 80.4 درصدی همراه شد اما رفته رفته این رقم کاهش یافت و به واسطه رکود حجم معاملات، این شاخص در سال 8 به رقم 13 رسید. بررسی حباب قیمت مسکن در سال جاری با احتساب فاکتور هایی که می توانند بر این شاخص اثرگذار باشند، نشان می دهد، این احتمال وجود دارد که شیب رشد قیمت در ماه های پیش رو، افت را تجربه کند، به عبارتی قیمت مسکن نمی تواند بیش از این افزایش پیدا کند منوط بر این که تغییر عجیب و غریبی در فاکتور های بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن اتفاق نیفتد. از این رو بر اساس پیش بینی های صورت گرفته انتظار می رود در آینده ای نزدیک شاهد تخلیه حباب قیمت ها باشیم.
بررسی هایی که در خصوص این نسبت (نسبت رشد قیمت مسکن به نرخ اجاره بها) و وضعیت آن در آینده به عمل آمده حاکی از آن است که کاهش این نسبت که به عبارتی تخلیه حباب قیمت را نوید می دهد می تواند پیرو دو سناریوی مختلف باشد. سناریو اول عنوان می کند با رشد نرخ اجاره بها، تا حدودی رقم مربوط به اجاره بها به عدد اعلام شده برای قیمت مسکن نزدیک می شود و پیرو این امر رقم کلی کسر، کاهش می یابد. می توان ادعا کرد این سناریو زمانی اتفاق می افتد که همزمان با رشد قیمت ها، بسیاری از متقاضیان و خریداران مسکن، اجاره واحد های مسکونی را در پیش بگیرند و به سمت اجاره مسکن سوق پیدا کنند که به واسطه این امر بازار ملک تغییراتی را متوجه خواهد شد. کارشناسان عنوان می کنند احتمال بروز این سناریو زیاد نیست به این خاطر که توانایی اجاره نشینان از حد لازم برای تحمل تورم بیشتر اجاره، کمتر است.
در سناریوی دوم، تمرکز بر قیمت مسکن است به طوری که با کاهش رشد قیمت مسکن، آن گاه می توان شاهد تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن به واسطه کوچک شدن این نسبت بود. در این سناریو دو عامل مؤثر لحاظ شده اند که یکی از آن ها را می توان رشد تقاضای اجاره طی ماه های آتی نام برد و دیگری را وضعیت متغیر های درون بازار معاملات خرید آپارتمان دانست. بر اساس بررسی های صورت گرفته دو متغیر مؤثر بر رشد قیمت مسکن در حال حاضر به گونه ای هستند که تخلیه حباب قیمت را حمایت خواهند کرد. متغیر اول از همان رابطه همیشگی قیمت مسکن و نرخ اجاره حکایت دارد که برای بازتنظیم آن می بایست تورم ملکی کاهش را تجربه کند و معاملات مسکن به دوره ثبات قبلی خود بازگردد. با توجه به این که در حال حاضر توأمان با کاهش نرخ ارز، انتظارات کاهش قیمت مسکن نیز ایجاد شده است، سوداگران انگیزه خود را برای خرید و فروش املاک و اقدامات سوداگرایانه از دست داده اند. فعالان بازار این طور برآورد می کنند که رشد قیمت مسکن به ویژه در برخی مناطق به سقف رسیده و بیشتر از این را نمی تواند تحمل نماید.
کاهش تقاضای خریداران، فعالان بازار را مطمئن می سازد که نظرشان درست است. ماه گذشته، افت معاملات مسکن 50 درصد بوده است. در 8 ماه نخست سال جاری، تعداد معاملات مسکن هر ماه کمتر از ماه گذشته اش گزارش شده که این امر به واسطه رشد بی محابای قیمت مسکن و در اختیار نبودن تسهیلات مناسب محقق گشته است.