وقتی بازار مسکن به جولانگاه پول لازم ها بدل می شود
بر اساس گزارش های میدانی ارائه شده، حجم فروشنده های شب عید که گویا پول لازم هستند در بازار مسکن افزایش یافته است و تعداد معاملات مسکن نیز با توجه به فصل جابه جایی در حال رشد است.
بازار مسکن که ماه ها بود در رخوت و رکود به سر می برد این روز ها گویا شرایط متفاوتی را تجربه می کند و بر حجم خرید و فروش ها و شمار فروشنده های پول لازم شب عید افزوده شده است. به گفته واسطه ها و فعالان حوزه مسکن، فروشندگان و خریداران واحد های مسکونی این روز ها محتاطانه دست به خرید و فروش می زنند و با احتیاط در این راستا گام بر می دارند. به گفته واسطه های ملکی، این روز ها تمایل فروشندگان به عرضه واحد های مسکونی افزایش یافته است و این افراد درصدد هستند از رونقی که به طور نسبی بر بازار مسکن حاکم شده است برای فروش واحد های خود استفاده نمایند. با این وجود آن چه در بازار مسکن به چشم می خورد ثبات نسبی قیمت مسکن است و به ندرت فروشندگانی مشاهده می شوند که قیمت هایی فراتر از آن چه به عنوان میانگین قیمت ها برآورد شده، اعلام نمایند. این اتفاق درحالی رقم می خورد که در ماه های گذشته شاهد یکه تازی برخی افراد گران فروش بودیم که از آب گل آلود ماهی می گرفتند و واحد ها را با قیمتی فراتر از میانگین برآورد شده قیمت گذاری می کردند.
بررسی ها نشان می دهد عدم وجود واحد های کوچک متراژ به اندازه کافی سبب شده این واحد ها در مقایسه با واحد های بزرگ متراژ، رشد قیمت بیشتری را تجربه نمایند. به عنوان نمونه می توان به واحدی 50 متری و نوساز در محله حکیمیه تهرانپارس اشاره نمود که قیمت اعلام شده به ازای هر متر مربع از آن بین 10 تا 12 میلیون تومان گزارش شده است. این درحالی است که قیمت اعلام شده برای هر متر مربع از واحد هایی با بیش از 80 متر مربع مساحت، مابین 9 تا 11 میلیون تومان بوده است.
بر اساس جدیدترین گزارش های ارائه شده، در حال حاضر رشد قیمت ماهانه مسکن نزدیک به صفر شده است که بهبود شرایط و بازار مسکن را نوید می دهد. از طرفی با افزایش حجم واحد هایی که برای فروش گذاشته شده اند باعث شده واحد هایی با قیمت مناسب به سرعت فروخته شده و حجم معاملات شرایط بهتری را تجربه کند. واسطه های ملکی بر این باورند، واحد هایی که کمتر از میانگین، قیمت گذاری می شوند به سرعت به فروش می رسند به طوری که بازه زمانی میان عرضه و فروش آن ها حتی به یک هفته هم نمی رسد. شمار معاملات در دی ماه در مقایسه با بهمن خبر از رشد دارد.
در این میان باز هم هستند فروشندگانی که در برابر کاهش قیمت مقاومت از خود نشان می دهند که دلیلش را می توان نبود چشم انداز درست و شفاف از بازار مسکن نام برد. با این حال کارشناسان بازار مسکن عنوان می کنند خریداران و سمت تقاضای واحد های مسکونی، توان رشد قیمت ها را ندارد از این رو شاهد ثبات در بازار مسکن و به تعادل رسیدن قیمت ها هستیم. برخی دیگر بر این باورند که امکان رشد قیمت مسکن در آینده وجود دارد با این حال میزان رشد قیمت، کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
قیمت آپارتمان تهران در بهمن ماه سال جاری
واحدی 50 متری دو ساله در بهداشت 260 میلیون تومان
واحدی با 74 متر مساحت و 10 سال سن در آپادانا، 50 میلیون تومان
واحدی 49 متری با 6 سال سن در آبشار دمار 259 میلیون تومان
یک واحد 62 متری در ازگل با 12 سال سن، 450 میلیون تومان
واحدی به مساحت 55 متر مربع در بریانک با 14 سال سن 285 میلیون تومان
واحدی 86 متری نوساز در آگاهی 498 میلیون تومان
واحدی به مساحت 78 متر مربع و 11 سال سن در خلیج فارس، 400 میلیون تومان
واحدی 40 متری در وحیدیه با 7 سال سن، 293 میلیون تومان
43 متر بنای 8 ساله در تهرانپارس 285 میلیون تومان
58 متر بنای 2 ساله در حکیمیه 645 میلیون تومان
واحدی 66 متری در مسعودیه با 7 سال عمر بنا 325 میلیون تومان
تقاضای رو به رشد برای واحد های کوچک متراژ
گزارش های میدانی حاکی از آن هستند که رشد قیمت مسکن توجه متقاضیان به واحد های کوچک متراژ را افزایش داده است و سبب شده درخواست برای چنین واحد هایی با رشد همراه باشد با این حال آن چه بیشتر در بنگاه های املاک به چشم می خورد واحد های بزرگ متراژ برای فروش است. مهدی روان شادنیا به عنوان یکی از فعالان حوزه اقتصاد اظهار داشت: در دی ماه سال جاری میانگین متراژ بیشتر واحد های معامله شده 75 متر بوده است و 68 درصد از واحد های خرید و فروش شده قیمتی کمتر از 1 میلیارد تومان داشته اند. به گفته این کارشناس اقتصادی 41 درصد از معامله های انجام شده در دی ماه ارزشی زیر 500 میلیون تومان بهره مند بوده اند. این کارشناس اقتصادی این طور صحبت هایش را ادامه داد: چنانچه میانگین قیمت فروش هر متر واحد مسکونی تهران در دی ماه که 9 میلیون و 800 هزار تومان بوده را در میانگین متراژ که 75 متر مربع عنوان شده ضرب نماییم آنگاه با عددی به ارزش 750 میلیون تومان مواجه خواهیم شد که به عنوان میانگین قیمت بر اساس تقاضا در پایتخت شناخته می شود که 57 درصد از معاملات و خرید و فروش های انجام شده در این محدوده قیمتی بوده اند. این امر حاکی از آن است که تولید واحد های مسکونی بایستی با در نظر گرفتن توان و تقاضای آحاد جامعه انجام شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بحث صنعتی سازی ساختمان ها را به میان کشید و اظهار داشت: در این روش ساخت واحد ها باید به گونه ای انجام شود که متراژی متناسب با همه سلایق داشته باشند. به گفته مصطفی قلی خسروی نیاز است در برخی محله ها ساخت واحد هایی با متراژ کمتر از 80 متر مربع در دستور کار قرار بگیرد حال آن که در برخی دیگر واحد هایی با متراژ های بزرگ احساس نیاز می شود بنابراین نمی توان گفت تنها باید به ساخت واحد های کوچک مبادرت ورزید یا تنها ساخت واحد های بزرگ متراژ را در دستور کار قرار داد. با این حال در شرایط کنونی بیشترین تقاضا برای واحد های کوچک متراژ است که این عامل سبب شده بیشتر بر ساخت واحد های کوچک متراژ تأکید شود.
مصطفی قلی خسروی این طور صحبت هایش را ادامه داد: بسیاری از افراد ادعا می کنند بازار مسکن دچار رکود شده است و پیوسته اصرار دارند بازار مسکن را راکد بخوانند این درحالی است که کماکان شاهد معامله و خرید و فروش مسکن در بازار هستیم از این رو بکاربردن واژه رکود برای این بازار اشتباه است. به گفته این مقام مسئول در 15 روز ابتدایی بهمن، حجم معاملات مسکن هزار و 300 فقره در مقایسه با 15 روز نخست دی ماه رشد داشته است. وی این طور ادامه داد: با همه این ها شرایط بازار مسکن چندان مناسب نیست که علتش را می توان کاهش قدرت خرید متقاضیان عنوان نمود.
به گفته قلی خسروی، نوسان های اخیر بازار ارز به گونه ای بوده است که بازار مسکن را با نوسانات منفی همراه ساخته، ضمن این که میزان تولید و ساخت واحد های مسکونی هم از نیاز جامعه کمتر است که به مشکلات موجود دامن زده است. آن زمان که عرضه آن طور که باید نباشد، تعادل عرضه و تقاضا واحد های مسکونی به هم می خورد و این عامل سبب می شود شاهد بدتر شدن شرایط و گران شدن قیمت ها باشیم. از این رو دولت باید به ساخت واحد های جدید مبادرت ورزد تا با متعادل شدن عرضه و تقاضا، بازار مسکن شرایط بهتری را تجربه نماید.
بر اساس آنچه رسما از سوی بانک مرکزی اعلام شده است، معاملات آپارتمان در تهران 6 هزار و 700 فقره بوده است که در مقایسه با ماه گذشته و همین ماه در سال گذشته افت 1.4 درصد و 64.6 درصد را نشان می دهد. 9 میلیون و 800 هزار تومان، متوسط قیمت فروش هر متر واحد مسکونی در این ماه بوده است که رشد 2.5 درصدی و 90.8 درصدی را در مقایسه با ماه قبل و همین ماه از سال گذشته را نشان می دهد.