آیا مسکن باز هم گران تر خواهد شد؟
بررسی آمار های منتشر شده توسط بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری حاکی از آن است که نه تنها رشد ماهانه قیمت مسکن در اردیبهشت ماه متوقف شده و به صفر رسیده که رکوردی جدید برای رشد قیمت مسکن در این ماه ثبت شده است. از دومین نیمه سال 96 شاهد رشد بی محابای قیمت در بازار مسکن بودیم که این شیب رشد در سال 97 آرام تر شد و تنها در فروردین ماه بود که رشد قیمت مسکن هر چند اندک مشاهده نگردید.
به زعم این که افراد زیادی رشد قیمت مسکن را تابع رشد قیمت ارز می دانستند اما حتی در بازه هایی که رشد قیمت ارز هم متوقف شد، قیمت مسکن تصاعدی بالا رفت و تب رشد قیمت در این بازار نخوابید. با توجه به این که در روز های آغازین سال، متوسط قیمت مسکن به ازای هر متر مربع در تهران مرز 10 میلیون تومان را هم پشت سر گذاشت رقمی که برای بسیاری از افراد واقعا گران و غیرقابل باور بود، زنگ خطری به صدا درآمد و بر همگان ثابت گردید که بازار مسکن بحرانی تر از این حرف هاست. با این حال بررسی وضعیت بازار مسکن در دو ماه ابتدایی سال جاری حاکی از آن است که رشد قیمت در این دو ماه نه تنها متوقف نشده است بلکه دائما در حال رشد است و حجم معاملات مسکن دائما کاهش می یابد نه تنها به این خاطر که قیمت ها قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده اند بلکه به این دلیل که به دلیل نااطمینانی از آینده بازار مسکن، افراد زیادی از عرضه و فروش واحد هایشان امتناع می ورزند.
به عبارتی هرچند متقاضیانی هستند که مایلند واحد های موجود در قسمت های میانی و یا پایین شهر تهران را خریداری کنند اما با توجه به این که مالک احتمال می دهد در آینده امکان فروش گران تر واحدش فروش دارد از عرضه امتناع می ورزد. بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن در اسفند ماه سال 97 و اردیبهشت ماه سال 98 اتفاق افتاده است این دو ماه در بازه دو ساله از مهرماه سال 96 تا اردیبهشت ماه سال 98 بیشترین رقم اعلام شده است، عاملی که سبب گردیده میانگین قیمت مسکن به ازای هر متر مربع در تهران فراتر از 12 میلیون تومان اعلام گردد.
زمانی که روند تغییر قیمت مسکن را در بازه های زمانی مختلف در کشور زیر ذره بین می بریم به این نکته می رسیم که رشد قیمت در سال های مختلف به صورت پلکانی بوده است. در تمام سال هایی که رکود بر این بازار حاکم بوده است ثبات قیمت و یا تغییرات اندک قیمت به چشم خورده است، که رشد قیمت در این بازه های زمانی حتی از نرخ تورم هم کمتر گزارش شده است اما توأمان با رونق بازار مسکن، افزایش قیمت ها نیز مشهود شده است به عبارتی آخرین رشد قیمت در بازار مسکن به سال 91 بر می گردد که پس از آن 5 سال شاهد ثبات نسبی در بازار مسکن بودیم.
در اواخر سال 96 رفته رفته رونق بازار مسکن نمود پیدا کرد که همزمان گردید با خروج امریکا از برجام و موج جدیدی از تحریم ها که بر گرانی ها و نوسان قیمت در بازار های مختلف از جمله مسکن همراه گردید. این عامل سبب شد انتظارات تورمی جامعه نیز با تغییراتی دست به گریبان شود، به طوری که بسیاری از مردم به این فکر افتادند که برای حفظ دارایی های خود به خریداری اموال منقول و یا غیر منقول روی آورند اما سؤالی که در شرایط فعلی مطرح می شود این است که آیا این بازار کماکان با رشد قیمت دست به گریبان خواهد بود و آیا باز هم شاهد رشد بی محابای قیمت طی ماه های آتی خواهیم بود؟
رشد قیمت مسکن در مقایسه با کالا های سرمایه ای دیگر همچون ارز و سکه کمتر گزارش شده است، رشد اعلام شده برای قیمت مسکن ظرف 20 ماهه گذشته 172 درصد برآورد گردیده است این درحالی است که چنین رقمی در بازار سکه 350 درصد گزارش شده است با این حال قیمت تمام شده ساختمان هم رشد را شاهد بوده است چرا که قیمت نهاده های ساختمانی نیز در سال 97 به نسبت سال 96 رشد 48 درصدی قیمت را پشت سر گذاشته است.
این میزان تورم بر اساس گزارش های ارائه شده بیشترین میزان طی سال های اخیر بوده است، تا جایی که حتی در سال 91 هم که همچون سال 97 در تمام حوزه ها شاهد رشد قیمت و گرانی ها بودیم اما نرخ رشد قیمت نهاده های ساختمانی کمتر از این میزان برآورد گردیده بود. بنابراین از یک سو به دلیل گران شدن نهاده های ساختمانی تمایل به ساخت و ساز کاهش یافته است حال آن که مردم نقدینگی و سرمایه های خود را وارد بازار مسکن کرده اند و مایلند برای حفظ ارزش پول خود مسکن بخرند که این عامل تعادل میان عرضه و تقاضای واحد مسکونی را از میان برداشته است. با توجه به این که معاملات حوزه مسکن از دیگر حوزه ها به زمان بیشتری نیاز دارد و با علم به این موضوع که لازمه چنین معاملاتی در دست داشتن سرمایه زیادتری است، با این حال نوسان کمتری دارد و کاهش قیمت در این بازار با سرعت کمتری اتفاق می افتد. از این رو با توجه به تحریم های امریکا و شرایط کنونی انتظار افت قیمت در بازار مسکن بسیار ضعیف است و احتمال این که کماکان با رکود تورمی در این بازار روبرو باشیم زیاد است. با توجه به این که بیشترین نقش را در بازار مسکن، بخش های خصوصی ایفا می کنند مداخله دولت در این بازار در مقایسه با بازار های دیگر کمتر می باشد.
دولت و مجلس به دنبال اجرای برخی از طرح ها همچون مالیات بر عایدی سرمایه هستند تا از این طریق مالکان را ترغیب به فروش واحد هایشان نمایند و از این راه عرضه واحد های مسکونی را افزایش داده و تعادل و ثبات را سریع تر بر این بازار حاکم سازند. با این حال کارشناسی های دقیقی برای انجام این کار مورد نیاز است.