پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

با توجه به اینکه پیش فروش آپارتمان در سالهای اخیر رواج زیادی داشته است، زیرا خرید و فروش بدین صورت راحت تر و بار هزینه ای کمتری را خواهد داشت. یک سری قوانین و مقررات نیز برای این منظور تدوین شده تا مشکلاتی بعد از معاملات پیش نیاید. از این رو یک سری نکات را باید به عنوان قانون پیش فروش آپارتمان مد نظر قرار داد.

فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان به چه منظور صورت می گیرد؟

یکی از ترفندهایی که مدتی است ساختمان سازان به کار می گیرند، پیش فروش آپارتمان است. این کار یک روش خوب برای برج سازان و خریداران مسکن است و به هیچ کدام فشار وارد نمی شود. بدین ترتیب که انبوه سازان ملک، مقداری از هزینه را از خریداران دریافت می کنند و با این پول پروژه را پیش می برند. همچنین خریداران آپارتمان ها نیز کم کم پول خرید خانه خود را پرداخت می کنند و همین امر باعث می شود که فشار مالی زیادی را به یک باره متحمل نشوند. از این رو یک روش خوب برای دو طرف است؛ اما مشکلات اکثراً بعد از معاملات و یا هنگام تحویل گرفتن ملک پیش می آید. برای اینکه این مشکلات وجود نداشته باشد باید قبل از فروش آپارتمان یک سری قوانین را هنگام عقد قرارداد رعایت کرد.

امکاناتی که در واحد آپارتمان فراهم می شود

هنگامی که فرد از یک آپارتمان ساخته شده خرید می کند، خود آن را می بیند و انتخاب می کند؛ اما اگر کسی اقدام به پیش فروش آپارتمان کند، خریدار هنوز ملک را به صورت آماده شده ندیده است و باید در قرارداد، یک سری اطلاعات مربوط به آپارتمان تکمیل شده وجود داشته باشد تا مشکلاتی در آینده پیش نیاید. در قرارداد باید امکانات واحد آپارتمانی کاملاً مشخص باشد. امکاناتی مانند، مساحت واحد آپارتمان و تعداد اتاق های آن، وجود و یا عدم وجود پارکینگ و یا انباری، مشخصات فنی و معماری آپارتمان به عنوان مثال تعداد طبقات، تعداد واحد هر طبقه، سیستم گرمایش و سرمایش آپارتمان، موقعیت واحد در ساختمان و …

نوع مصالح ساختمانی در هر کدام از اجزای آپارتمان و نمای بیرونی ساختمان، موقعیت ساختمان و بسیاری موارد دیگر که می تواند در قیمت آپارتمان تأثیر داشته باشد همگی باید در قرارداد قید شود.

فروش آپارتمان

زمان تحویل ملک

در قرارداد فروش آپارتمان باید زمان دقیق اتمام پروژه، زمان تحویل واحد آپارتمانی، زمان تنظیم سند رسمی، پایان کار و … همگی مشخص باشد. همچنین فروشنده باید این زمان ها را تضمین کند و بتواند در تاریخ مقرر ملک را تحویل مالک دهد. در غیر این صورت بر اساس شرایطی که در قرارداد قید شده است، فروشنده باید خسارت بپردازد. البته در طی انجام پروسه ساخت اگر خریدار نیز مشکلاتی مانند عدم پرداخت به موقع اقساط داشت، فروشنده می تواند خسارت دریافت کند. اگر در پروسه ی ساخت مشکلی پیش آمد فروشنده باید آن را به اطلاع خریدار برساند و در صورت توافق زمان تحویل را به تأخیر اندازد.

قیمت فروش آپارتمان

یکی از موارد بسیار مهم در پیش فروش مسئله قیمت فروش آپارتمان است. قیمت باید کاملاً مشخص شده باشد و در قرارداد تمام مواردی که مربوط به پرداخت قیمت ملک است معین باشد. به عنوان مثال باید طبق توافق طرفین، نحوه ی پرداخت، تعداد اقساط پرداختی از طرف خریدار، مقدار مشخص شده برای بیعانه و … مشخص باشد و در قولنامه همه آن ها ذکر شود. البته می توان این اقساط را به گونه ای دیگر نیز تعیین کرد. به عنوان مثال، هنگامی که کار ۲۰ درصد پیشرفت داشت، قسط بعدی، ۴۰ درصد پیشرفت قسط دوم و… پرداخت شود. در این صورت پیمانکار سریع تر و بهتر کار را پیش می برد و به زمان متعهد تر خواهد بود. مقداری از مبلغ کل قیمت فروش آپارتمان در زمان اخذ قرارداد دریافت می شود که به می تواند از ۱۰ درصد به بالا باشد. اگر اقساط به درستی توسط خریدار پرداخت نشود، فروشنده می تواند مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و اگر پس از مهلت تعیین شده خریدار اقدام به پرداخت اقساط نکرد، قرارداد می تواند فسخ شود.

فروش آپارتمان

انتخاب فرد مصلح به عنوان داور

هر چند موارد گفته شده به خوبی پیش برود اما گاهی اوقات ممکن است که دو طرف در پیش بردن این روند کاهلی کنند و اختلافاتی پیش آید. از این رو داورانی از سمت دو طرف و یا مشاور املاک بر روی قرارداد گذاشته می شوند تا در صورت بروز این مشکلات به حل و فصل آن بپردازند. در صورتی که مشکل به راحتی قابل حل نبود می توان از نظرات کارشناسان رسمی دادگستری نیز استفاده کنند. این افراد از آیین داوری که تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب است تبعیت می کنند.

پس از اتمام مراحل ساخت و تائید مهندس ناظر و اتمام قسط های فروش آپارتمان، خریدار باید به دفتر اسناد رسمی رفته و درخواست انتقال سند را داشته باشد.