پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

در میان طرح های بسیاری که برای خانه ها و آپارتمان ریخته می شود، همیشه چندین طرح وجود دارد که به صورت غیر فنی و غیر قانونی عرضه می گردد. متراژ های کمتر از استاندارد، اضافه کردن چند طبقه بیشتر از قرارداد، باعث سود بیشتر کارفرما و مهندس می شود. فروش آپارتمان های غیر قانونی در دو دهه اخیر رو به افزایش بوده است. این کار شاید کمکی به خانه دار شدن بیشتر افراد کند، اما باید دید با چه کیفیتی این خانه ها ساخته می شوند. علاوه بر این آپارتمان هایی که هم از لحاظ ساخت با مشکل مواجه هستند و هم از نظر مکان ساخته شدن، سبب گرفتار شدن مشتریان می گردند. این خانه ها اگر فروخته شوند، با درگیری های شهرداری و… روبرو بوده و اگر به اجاره داده شوند، به اندازه خانه های معمولی از آن ها اجاره دریافت می گردد. از این رو آپارتمان های غیر قانونی، مانند معضلی برای جامعه به حساب می آیند.

قوانین فروش آپارتمان های غیر قانونی

قبل از بیان قوانین مربوط به تخلفات فروش مسکن، باید ابتدا دید که بی قانونی به چه مواردی گفته می شود.
۱- ساخت آپارتمان هایی کمتر از متراژ ذکر شده در سند، یک نوع بی قانونی محسوب می شود.
۲- تجاوز به حریم هوایی کوچه و یا ساختمان هایی کناری، در طبقات فوقانی
۳- ساخت طبقات بیشتر از قرارداد
۴- ساخت آپارتمان هایی در زمین های وقفی و یا اراضی ملی
۵- ساخت آپارتمان در زمین شخص دیگر و…
برای تمامی این موارد، قوانین فروش آپارتمان های غیر قانونی وجود دارد. اما این مورد بستگی به آن دارد که میزان گستردگی کار تا چه اندازه باشد و در چه مرحله ای از ساخت و ساز شهرداری متوجه این قضیه گردد. همچنین آیا شاکی دولت است و یا یک شخص خاص، بر روند پرونده تاثیر دارد. در این موارد شخص حتما نیاز به وکیل دعاوی ملکی داشته و باید در برابر قانون در مورد تخلف خود توضیح دهد و گاهی به پرداخت جریمه نیز محکوم می شود. قوانین حاکم بر ساخت ساز این خانه ها به شرح زیر است:
۱- قوانین و مقرراتی که مربوط به صدور پروانه می گردد (هر گونه دستکاری در نقشه ساختمان سبب می گردد که بازرسان شهرداری بعد از نظارت، ساختمان را تایید نکنند).
۲- قوانین مربوط به محل ساخت بنا در مناطق مسکونی. طبق این قانون هر شخصی که بخواهد اقدام به ساخت و ساز کند، ابتدا باید مجوز های لازم را، از اداره های مربوطه دریافت نماید.
۳- قوانین مربوط به تفکیک اراضی. این قانون بیان می دارد که هر زمین باید دارای محدوده مشخصی بوده که توسط وسایل جدا کننده مانند فنس، دیوار و… به شخص به دیگران نشان داده می شود. هر گونه ورود به زمین دیگری در حکم تجاوز به ملک محسوب می شود.

فروش آپارتمان

۴- قوانین مربوط به جهت ورودی بنا. برخی از زمین ها دارای موقعیت جغرافیایی دو نبش و یا یک نبش هستند و برخی دیگر شمالی و یا جنوبی. در زمان ساخت و ساز باید به جهت بنای ساختمان توجه کرد.
۵- قوانین مربوط به ساخت پارکینگ برای آپارتمان ها. آپارتمان حتما باید دارای طبقه ای به عنوان پارکینگ برای ساکنین آن باشد.
۶- رعایت تمامی جزئیات ذکر شده در نقشه ساختمان. طبق قانون، نباید هیچ گونه تغییری در نقشه ای که به تایید شهرداری رسیده است وارد شود.
۷- رعایت تمامی اصول ایمنی و فنی ساختمان. هر گونه اهمال کاری در ساخت و ساز منجر به پرداخت جریمه و حبس برای مهندسان و کارفرمایان می گردد.
هر گونه تخلف از این قوانین دارای مجازاتی سختگیرانه ای است.

فروش آپارتمان های غیر قانونی با سند مشترک

یکی از جرایمی که در چند سال اخیر بسیار شاهد آن بوده ایم، فروش آپارتمان هایی بوده است که دارای چندین مالک هستند. این خانه ها خود به چند دسته تقسیم می شوند.
۱- خانه هایی که به عنوان ارثیه هستند.
۲- خانه هایی که به اجاره داده می شوند و مستاجر اقدام به فروش آن می کند.
۳- خانه هایی که توسط مالک به چند شخص فروخته می شوند.
این جرائم نیز مانند فروش آپارتمان های غیر قانونی مراحل اداری خاص خود را دارد، با این تفاوت که این تخلفات مربوط به جرائم کیفری هستند و تخلف خانه هایی که از نظر ساخت و ساز مشکل دارند، جز جرائم ثبت املاک به حساب می آیند. در واقع یافتن هرگونه تخلف در زمان ساخت و ساز باعث جلوگیری از خطرات احتمالی برای ساکنین آن است. مثلا خانه هایی که از لحاظ ایمنی توانایی لرزش های متوسط را ندارند، نمی توانند محیطی امن برای افراد به ارمغان بیاورند و از این رو دولت با کمک بازرسان سعی در جلوگیری از ساخت و ساز و فروش آپارتمان های غیر قانونی دارد. در این زمینه مردم نیز باید همکاری کنند و صرفا به علت کم بودن قیمت یک خانه، آن خریداری و یا اجاره نکنند.

فروش آپارتمان