آخرین اخبار حاکی از آن هستند که وزارت راه و شهرسازی برای بهبود شرایط به دنبال پیاده سازی طرح مسکن ویژه است، این درحالی اتفاق می افتد که کارشناسان بر این باورند اجرای این طرح نه تنها راه به جایی نمی برد و نتایج درخشانی رقم نمی زند بلکه فضا را برای حضور دلالان مناسب تر می کند و شرایط را برای جولان دادن سوداگران ایده آل تر می سازد.

هفته گذشته فراخوانی از سوی اداره کل راه و شهرسازی استان تهران منتشر شد که از متقاضیان در جهت ساخت پروژه های ساختمانی دعوت به همکاری می نمود. این پروژه که به ظاهر قرار است در اراضی سازمان ملی و زمین و مسکن به مرحله اجرا برسد و پیاده سازی گردد ایده جدیدی است که گویا اداره کل راه و شهرسازی تهران تصمیم دارد با عملی ساختن آن دردی را دوا کند و مشکلی را حل نماید. باید خاطرنشان کرد این پروژه که در مقیاس بزرگ تعریف شده هدف واگذاری اموری همچون برنامه ریزی و تأمین تجهیزات و پیاده سازی پروژه های بلند مرتبه را از طریق مناقصه عمومی در منطقه تهرانسر دنبال می کند.

معاون مسکن و ساختمان این اداره کل با اشاره به این که یکی از مهم ترین اهداف حال حاضر به گردش در آوردن چرخه تولید واحد های مسکونی است اذعان نمود: اجرای این پروژه در راستای نیل به این هدف طراحی شده و انتظار می رود با پیاده سازی طرح مذکور ساخت و ساز مسکن رونق بگیرد و به واسطه آن اشتغال زایی نیز تغییرات ملموسی را تجربه کند. پرویز فیروز در خصوص جزئیات این فراخوان عمومی توضیحات بیشتری ارائه نمود و این طور گفت: در نظر داریم اجرای این پروژه را در زمینی به وسعت ۱۷۵ هزار متر مربع به اجرا در آوریم که هزینه برآورد شده برای آن بالغ بر ۸ هزار میلیارد ریال می باشد و احداث ۶ پروژه بلند مرتبه سازی را دنبال می کند.

مسکن تهرانسر چه تفاوتی با مسکن ویژه ۲ دارد؟

آخرین جزئیات در خصوص طرح مسکن تهرانسر در ۲۷ آبان ماه ارائه گردید، بر اساس آنچه منتشر شده است این طرح قرار است در قسمتی از پایتخت پیاده سازی شود که پیشتر و اوایل دهه ۹۰ میزبان اجرای پروژه مسکن ویژه بوده است بنابراین می توان این طرح جدید را به نوعی دیگر هم نامگذاری کرد و آن را طرح مسکن ویژه۲ نامید. با این حال بررسی های دقیق تر تفاوت هایی را میان این دو طرح هویدا می سازند. طرح مسکن ویژه که اجرای آن به اوایل سال ۹۰ بر می گردد تلفیقی از تسهیلات دولتی و آورده متقاضیان محسوب می شد که به صورت پیمانکاری اهدافش را دنبال می کرد.

در طرح مذکور پیش فروش ساختمان ها اتفاق می افتاد و قیمت واحد ها از قبل تعیین می گشت. از این رو خریداران بر اساس این که پروژه به صورت فیزیکی چقدر پیشرفت داشته می توانستند هزینه ها را دوره ای و از طریق اقساط پرداخت نمایند. طرح جدید که می توان آن را طرح مسکن ویژه۲ نیز نامید به صورت مشارکت در ساخت پیاده سازی می شود که سرمایه گذاران ساختمانی پای ثابت پیشبرد این طرح و اهدافش قلمداد می شوند. این امر موجب می شود قیمت فروش تعیین شده برای واحد های ساخته شده پس از اتمام ساخت محاسبه گردد و مطابق با شرایط روز بازار برآورد شود.

افزایش ساخت و ساز مسکن باید به شیوه ای صحیح انجام گیرد

آن چه با شنیدن اخبار مربوط به این طرح در نگاه اول به ذهن می رسد مطلوب بودن آن است به عبارتی اعطای زمین های دولتی و در نظر گرفتن تسهیلات دولتی سبب می شود سرمایه گذاران به حضور در بخش تولید مسکن ترغیب شوند با این هدف که ساخت و ساز واحد های مسکونی را رونق ببخشند. با علم به این موضوع که در سال های اخیر شاهد رکود در بخش عرضه واحد های مسکونی بوده ایم و اتفاق برجسته و شاخصی در این حوزه اتفاق نیفتاده در ابتدا آن چه برداشت می شود موفقیت این طرح، افزایش عرضه و به تبع آن رشد تقاضا و کاهش قیمت مسکن است. با این حال مروری بر اتفاقات گذشته و توسل به تجربه هایی که از گذشته حاصل شده نشان می دهد طرح های این چنینی عموما به خلق نتایجی معکوس ختم شده اند به گونه ای که برخلاف ظواهر فریبنده و زیبایشان در عمل جز دامن زدن به قیمت بالای مسکن و آشفته ساختن بازار مسکن نتیجه ای به دنبال نداشته اند. در این خصوص ذکر چند نکته ضروری به نظر می رسد:

این طرح به کاهش قیمت مسکن ختم نخواهد شد: زمانی که پای طرح های این چنینی به میان می آید دست کم انتظار می رود اجرای آن همراه باشد با کاهش قیمت مسکن این درحالی است که قیت واحد های مسکونی که به واسطه پیاده سازی این طرح احداث و عرضه می شوند پس از پایان دوره ساخت و برحسب قیمت روز بازار تعیین می گردد از این رو انتظار کاهش قیمت مسکن گویا توقع بی جایی است.

فرصتی جدید برای جولان سوداگران: چنانچه این زمین های دولتی بدون اعمال نظارت های دقیق و سیاست های درست در اختیار سرمایه گذاران قرار بگیرند آن گاه این احتمال وجود دارد خانه های خالی در تهران بیش از پیش افزایش پیدا کنند. دلیل این امر آن است که مالکی که خود سرمایه گذار اصلی ملک به حساب می آید به خود این حق را می دهد که واحد را خالی نگه دارد و تا گران تر شدن قیمت مسکن از فروش آن اجتناب ورزد، این همان عاملی است که نه تنها به ارزان شدن قیمت مسکن کمک نمی کند بلکه احتکار و رشد تعداد منازل خالی را به مسئله ای شاخص بدل می سازد.

تعداد خانه های خالی تهران به روایت آخرین ارقام منتشر شده در خلال سرشماری سال ۹۵، ۵۰۰ هزار واحد بوده است بنابراین به رغم این که مسئولان به طور مداوم از حضور سوداگران در بازار مسکن شکایت می کنند و آن را مانعی بر سر راه رونق بازار مسکن می دانند کاملا مشخص است که اجرای چنین طرحی شرایط را بدتر می کند و جز حضور بیشتر دلالان و سوداگران به نتیجه دیگری منجر نمی شود.

تولید مسکن می بایست صنعتی اتفاق بیفتد: صنعتی شدن تولید مسکن یکی از مهم ترین نکاتی است که وزارت راه و شهرسازی می بایست بدان توجه داشته باشد، از این رو زمانی که طرح هایی ارائه می شود می بایست در بطن همه آن ها تحقق این هدف گنجانده شود، این درحالی است که توجه به جزئیات طرح مسکن ویژه ۲ هیچ ردی از عملی ساختن هدف مذکور را آشکار نمی سازد. از آن جا که سرمایه گذارانی که پیشبرد این طرح را عهده دار می شوند خوب می دانند با رشد قیمت زمین می توانند به سود کلانی برسند، دور از انتظار نیست که مهلت تحویل این واحد های مسکونی را عقب بیندازند تا از رشد قیمت ها و دریافت پول بیشتر به ازای فروش سود ببرند. از آن جا که به واسطه این امر رغبتی برای اتمام سریع تر پروژه های ساختمانی باقی نمی ماند تمایلی نیز برای متمتع گشتن از جدیدترین تکنولوژی ها و فناوری های روز وجود نخواهد داشت.

به عنوان یک نتیجه گیری کلی می توان اذعان نمود اجرای این قبیل طرح ها اگرچه به ظاهر مطلوب و درخور توجه به نظر می رسد اما در عمل همانطور که تجربه نیز ثابت کرده جز رشد قیمت ها و حضور فعال سوداگران نتیجه ای به همراه نخواهد داشت. ناگفته نماند با اجرای این قبیل طرح ها، سود کلانی عاید برخی افراد همراه می شود از این رو افراد زیادی پای کار می آیند و خود را به عنوان یک انبوه ساز دلسوز جا می زنند حال آن که واقعیت جز این است.

  • منبع خبر : تی نیوز