همزمان با رشد بیش از حد قیمت مسکن در تهران و کاهش محسوس حجم معاملات، بسیاری از افراد نگران آینده این بازار هستند و پیوسته دلایل این اتفاق را جویا می شوند. عده ای مایلند بدانند چه بر سر اقشار متوسط و کم درآمد جامعه می آید و آیا در ماه های آتی امکان خرید خانه برای این قشر از جامعه وجود خواهد داشت یا نه.

آمار های رسمی بانک مرکزی از رشد ۹۱ درصدی قیمت مسکن خبر می دهد، به گونه ای که قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی در آبان ماه سال جاری،  ۹ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان گزارش شده است. رشد ۹۱ درصدی قیمت در یک بازه یکساله بی سابقه بوده به طوری که بسیاری از معادله ها را به هم زده و فعالان اقتصادی را شوکه کرده است. قیمت مسکن چنان تصاعدی بالا می رود که متقاضیان نمی توانند با اتکا به سپرده گذاری هایی که انجام داده اند و تسهیلاتی که دریافت نموده اند در راستای خرید خانه اقدام کنند و حتی نهاد های دولتی هم چشم انداز روشنی از شیوه مدیریت شرایط فعلی ندارند. به گفته حسین عبده تبریزی به عنوان مشاور وزیر راه و شهرسازی قدرت خرید متقاضیان به شدت افت پیدا کرده به گونه ای که ۹۵ درصد مردم در شرایط فعلی توانایی تهیه مسکن ندارند. عبده تبریزی علت گرانی مسکن را چسبندگی قیمت عنوان می کند به این معنا که بسیاری از فروشندگان گران فروشی دیگر عرضه کنندگان را بهانه می کنند و به این دلیل که دیگران گران می فروشند خود نیز قیمت های نجومی بر ملکشان می گذارند. به گفته عبده تبریزی این اتفاق ناشی از نوسانات اخیر بازار ارز است و رشد ارز به نحوی بوده که همه افراد را برای رسیدن به سود بالا وسوسه کرده است.

مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد: کمتر فروشنده ای است که با اوج گرفتن قیمت دلار، قیمت بیشتری بر ملکش نگذارد، این درحالی است که متقاضیان واقعا از پرداخت چنین هزینه هایی عاجزند. به گفته عبده تبریزی اگرچه نرخ دلار بالا رفته اما درآمد خانوار ها تغییری نکرده و همین امر سبب شده گرانی فشار زیادی را بر مردم وارد کند. بررسی قیمت ها در مناطقی از تهران همچون منطقه ۲۲ یا محله هایی مثل انقلاب و طالقانی نگاه ها را به خود معطوف می سازد به طوری که ارزش هر متر از واحد مسکونی گاها ۱۲ یا ۱۳ میلیون تومان عنوان شده است. به عبارتی متقاضی در قبال خرید یک واحد ۶۰ متری نیاز است مبلغی حدود ۱ میلیارد تومان پول کنار بگذارد. زمانی که از فروشندگان دلیل چنین قیمت هایی را جویا می شویم پاسخ جالب است، می گویند بقیه متری ۵۰ میلیون هم می فروشند! بی راه هم نمی گویند در برخی مناطق تهران خانه هایی با قیمت های گران تر هم به فروش می رسد با این حال تنها گروهی خاص قادر به تهیه این نوع واحد ها هستند و هر فردی نمی تواند چنین واحد هایی را خریداری کند.

مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی، ضمن اشاره به این که ۹۵ درصد از مردم ایران را اقشار متوسط و کم درآمد تشکیل داده اند اظهار داشت: چنین خانواده هایی چگونه می توانند یک میلیارد تومان برای خرید مسکن هزینه کنند آن هم به ازای یک خانه ۶۰ متری؟ وی ادامه داد: اگر فرض را بر این بگذاریم که زوج های جوان موفق به اخذ وام ۱۶۰ میلیون تومان شده اند، از فروش خودرو ۱۰۰ میلیون تومان کاسب شده اند و ۱۰۰ میلیون هم از بستگانشان طلب کرده اند باز هم باید بپذیریم خرید خانه ای که متری ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان خرید و فروش می شود هرگز برای این افراد امکان پذیر نیست.

وی با تأکید بر این که قیمت فروش مسکن در برخی مناطق تهران اوورشوت (overshoot) شده است اذعان نمود: رشد قیمت بسیار فراتر از انتظار و قدرت خریداران پیش رفته است. وی ادامه داد: دلار نیز چنین رشد قیمتی را تجربه کرد و در کمال ناباوری به ۱۹ هزار تومان رسید اما با توجه به عدم وجود خریدار و پایین بودن قدرت متقاضیان به ۱۱ تا ۱۲ هزار تومان تقلیل یافت. به گفته عبده تبریزی، رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خریداران را به دنبال داشته که همین امر بر حجم معاملات اثر شایانی گذاشته است.

عبده تبریزی از چسبندگی قیمت در بازار مسکن می گوید

ایشان در ادامه نام چسبندگی قیمت را به میان کشیدند و این طور گفتند: زمانی که در یک منطقه، قیمت فروش بالا باب می شود و فروشنده ای با قیمت نامتعارف دست به فروش مسکن می زند، دیگر عرضه کنندگان نیز قیمت ملکشان را بالا می برند و حاضر نیستند با قیمت های کمتری ملک را بفروشند. وی افزود: پس از مدتی، تورم در بازار نمود می یابد و قیمت ملک به ارقام مطرح شده از سوی فروشندگان نزدیک می شود. به گفته مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی، به رغم این که کماکان متقاضیان مصرفی زیادی در جستجوی خرید مسکن هستند با این حال قیمت بالای مسکن سبب عقب نشینی این دست از متقاضیان شده است. مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: بازار مسکن نیز به مثابه دیگر بازار ها در حال تجربه رکود تورمی به سر می برد و این که بگوییم تنها مسکن است که گران شده ادعایی اشتباه است. با این حال کماکان در بازار مسکن، تقاضای مصرفی به چشم می خورد ضمن این که فعالیت سوداگرایانه در این بازار در مقایسه با قبل کاهش یافته است.

تهیه مسکن با اتکا به پس انداز آینده

عبده تبریزی در ادامه از ضرورت افزایش سقف تسهیلات خبر داد و اذعان نمود: به عقیده من مسکن همچون کالایی عمده است که بهترین راه برای خریداری این کالا اتکا به پس انداز آینده است. وی ضمن اشاره به این که پس انداز گذشته راه به جایی نمی برد اذعان نمود: نیاز است در این مسیر از پس انداز آینده استفاده شود همانطور که دیگر کشور ها نیز از این نوع پس انداز استفاده می کنند. ایشان در ادامه از وضعیت بازار رهن در کشور های توسعه یافته سخن گفتند و اظهار داشتند: در این کشور ها مقدار اندکی از هزینه مسکن را متقاضی در ابتدای کار پرداخت می نماید و باقی مانده را در قالب تسهیلات در بازه های طولانی مدت ارائه می کنند.

مشاور اسبق وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر این که طی ۴۰ سال گذشته نرخ تورم بالا بوده است گفت: در خصوص بازار رهن تلاش های مؤثری صورت نگرفته است. وی این طور ادامه داد: بانک ها از چنین تسهیلاتی استفاده نمی کنند چرا که با سود ۲۵ درصدی چه کسی حاضر است وام دریافت کند؟ به گفته عبده تبریزی در حال حاضر تنها بانک مسکن است که از محل خطوط اعتباری ارزان قیمت، وام های ده درصدی در اختیار متقاضیان قرار می دهد. وی افزود: با این حال بانک مسکن حتی برای پرداخت وام های ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی نیز با مشکلاتی دست به گریبان است و توانایی اعطای تسهیلات بیش از این را در شرایط فعلی ندارد.

وام مسکن به چه کسانی تعلق می گیرد؟

عبده تبریزی، ضمن اشاره به این که تأمین منابع مالی لازم برای وام مسکن در حال حاضر دشوار است افزود: نیاز به افزایش سقف تسهیلات مسکن کاملا محسوس احساس می شود با این حال این بودجه مورد نیاز برای تحقق این هدف در دست نیست. وی این طور صحبت هایش را ادامه داد: برخی نگرانند رشد تسهیلات به گران شدن مسکن دامن بزند در حالی که چنین نیست و می توان چنین شرایطی را مدیریت کرد. به گفته عبده تبریزی زمانی که در منطقه ای فعالیت های سفته بازی مشاهده شود می توان ارائه تسهیلات به آن منطقه را کاهش داد. وی افزود: این بانک مرکزی است که می تواند با فعالیت های هوشمندانه شرایط را کنترل و مدیریت کند.

وی ضمن اشاره به این که در دولت نهم و دهم نیز به بهانه گران تر شدن مسکن از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن امتناع ورزیدند و در عوض وام ساخت مسکن را زیاد کردند گفت: این امر سبب ساخت خانه های لوکس گردید که اقساطش کماکان به بانک برنگشته است.

باید سمت تقاضای مسکن را تقویت کرد

وی ضمن اشاره به این که عرضه مسکن نیاز به حمایت دارد گفت: چنانچه بودجه کافی در اختیار بانک ها باشد می توانیم توجهمان را بر قسمت عرضه مسکن متمرکز کنیم، با این حال، قدرت خرید متقاضیان بسیار مهم است و اگر متقاضی قدرت خرید داشته باشد سازندگان سرمایه لازم برای ساخت مسکن را به نحوی تهیه خواهند کرد. وی افزود: در شرایط کنونی منابع لازم برای ساخت مسکن وجود دارد ضمن این که تعداد سازندگان کم نیست و این افراد به سادگی می توانند از وام های مختلف بهره مند شوند. با این حال رشد قیمت مصالحی سبب شده این افراد نیازمند سرمایه های در حال گردش  باشند. ایشان اذعان نمودند: اگر تقاضا برای خرید مسکن وجود داشته باشد آنگاه سازندگان هر طور که شده تولید مسکن را دنبال خواهند کرد. مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی گفت: عموما در بیشتر کشور ها به این صورت است که وامی با سود بالا را به قسمت عرضه اختصاص می دهند و مدتی بعد تسهیلات طولانی مدت با نرخ سود پایین تر را برای قسمت خرید در نظر می گیرند که سازنده از این طریق می تواند بدهی ها را پرداخت کند و این چرخه مدام تکرار می شود. وی در پایان گفت: با این حال با توجه به این که بانک ها با مشکل تأمین منابع مالی مواجه هستند، با ارائه تسهیلات به بخش خرید، اتفاقات بهتری رخ می دهد.

  • منبع خبر : افکار نیوز