پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

فروش مسكن براساس دلار چيز جديدي نيست. افزايش قيمت دلار نه تنها قيمت مسكن را بالا برده بلكه به گونه‌اي شده که امروزه صاحب خانه‌ها ترجيح مي‌دهند كه از مستاجران بجاي ريال، دلار بگيرند و همين باعث افزايش درآمد صاحب خانه‌ها شده است.

البته براساس قانون صنفي هيچ كسي حق ندارد كه براساس دلار معامله كرده و اجاره يا قيمت كالاي خود را براساس دلار دريافت كند. البته دريافت دلار از كسي كه خارجي و مقيم ايران است مانعي ندارد.

امروزه سنجش فروش مسكن با دلار كار درستي نيست بخاطر اين كه دلار در اثر تحولات سياسي نوسان دارد و مسكن اولين قرباني نوسان دلار خواهد شد و به همين دليل لازم است كه قيمت دلار تعديل شده تا بازار مسكن از حالت ركود خارج شود. البته قيمت مسكن در بلندمدت با قيمت دلار هماهنگ خواهد شد.

براساس نظر كارشناسان مسكن بايد همزمان با كاهش ارز، توليد مسكن هم افزايش بيابد تا در بازار مسكن تعادل ايجاد شود.

از آغاز سال گذشته تاكنون دلار در حدود ۲۷۵ درصد رشد داشته در حاليكه بازار مسكن در حدود ۷۴ درصد رشد داشته است. مشخص است كه اقتصاد ايران بيمارگونه است و رشد بازارها اصلا سير منطقي را سير نمي‌كند. فروش مسكن بايد براساس تحولات داخلي باشد و اتكاء به تحولات خارجي فروش مسكن را در جهت منفي دگرگون خواهد كرد. امروزه فروش مسكن روند كند و نزولي را طي مي‌كند.

فروش ناعادلانه مسكن با افزايش دلار

فروش مسكن در پايتخت همچنان روند صعودي خود را مي‌پيمايد البته در عين حال معاملات مسكن روند نزولي را طي مي‌كنند. در شهريور ۱۳۹۷، فروش مسكن دگرگون شد و ركورد افزايش قيمت مسكن به بالاتري حد خود رسيد. در برخي ماه‌هاي سال متوجه مي‌شويم كه فروش مسكن متاثر از بازار ارز و سكه بوده و ركورد بازار مسكن به بالاترين حد خود مي‌رسد.

دلار بر بازار مسكن مي‌تواند هم به صورت منفي و هم به صورت مثبت تاثير بگذارد. دلار مهم‌ترين رقيب مسكن بوده و زمانيكه سرمايه‌گذاران در زمينه ارز و دلار سرمايه‌گذاري مي‌كنند در اين صورت فروش مسكن روند نزولي را طي مي‌كند. افزايش دلار نشانگر پايين بودن ارزش ريال است و هم چنين تورم بالاست. تابحال متوجه شده‌ايد كه فروش مسكن در روند نزولي يا صعودي با قيمت دلار رابطه مستقيمي دارد. افزايش قيمت دلار بر قيمت مصالح ساختماني تاثير دارد. فروش مسكن هرگز نمي‌تواند با افزايش قيمت دلار يكي شود و در كوتاه مدت قيمت دلار به شدت افزايش پيدا مي‌كند ولي بايد بازار مسكن بتواند خود را در بلندمدت با قيمت دلار همسان‌سازي كند.

رابطه دلار و فروش ناعادلانه مسكن

دلار و فروش مسكن رابطه يك به يكي را دارند، امروزه قيمت مسكن به قدري بالاست كه بسياري از متقاضيان هرگز نمي‌توانند صاحب خانه شوند. دولت در اين چنين شرايطي بايد بتواند براي خانه اولي‌ها مسكن لازم و ضروري آن‌ها را فراهم نمايد.

ايران در زمينه توليد و ساخت مسكن در بين ۱۶۰ كشور جهان در انتهاي جدول قرار دارد، البته همزمان با افزايش قيمت دلار، ساخت مسكن قدري سخت شده ولي هرگز متوقف نشده است. بخش خصوصي كه ساخت مسكن را بر عهده دارد انتظار دارد كه روندهاي ساخت مسكن بيش از اين پيچيده نشود.

قيمت مسكن زير ۵۰۰ دلار

قيمت مسكن هميشه در ايران بين ۶۰۰ تا ۱۸۰۰ دلار بوده است ولي براي اولين‌بار قيمت مسكن به زير ۵۰۰ دلار كاهش يافت. البته هيجانات ناشي از كاهش قيمت دلار باعث كاهش قيمت مسكن شده و به تدريج بازار مسكن به حالت تعادل خواهد رسيد.

تورم بر قيمت و به خصوص قيمت مسكن تاثير مي‌گذارد و قيمت دارايي‌ها در ايران با واقعيات اقتصاد ايران منطبق نيست. البته با كاهش قيمت دلار قيمت مسكن هم كاهش خواهد يافت. اكنون قيمت مسكن از قدرت مالي خانوارها خيلي زيادتر است و به همين دليل خانوارها كمتر مي‌توانند صاحب خانه شوند. اگر تورم كاهش بيابد در اين صورت قيمت دلار آزاد هم كاهش خواهد يافت و در نهايت بازار مسكن هم متعادل خواهد شد و روند نامعقول بازار مسكن روند نزولي را طي خواهد كرد.

قيمت مسكن ۱۲ برابر سرانه خانوارهاي ايراني

رشد قيمت مسكن ۱۲ تا ۱۳ برابر درآمد خانوارهاي ايراني در يك سال است. با كمي دقت به تاريخچه قيمت مسكن متوجه مي‌شويم كه هيچ وقتي مثل امسال قيمت مسكن افزايش نامتعادلي نداشته است. البته قدرت خريد خانوارها مهم‌ترين شاخص خريد مسكن است و نتيجه مي‌گيريم كه رشد قيمت مسكن حتي ۱۵۰ درصد نسبت به قيمت دلار پايين‌تر است. بنابراين قيمت مسكن نسبت به توان مالي خانوار خيلي بالا رفته و بايد كاهش بيابد و به حالت تعادل برسد.

افزايش مصالح ساختماني تا ۱۵۱ درصد

همزمان با افزايش قيمت دلار، قيمت مصالح ساختماني هم افزايش يافته است، افزايش قيمت مصالح ساختماني موجب شده كه روند ساخت واحدهاي مسكوني يك روند كاهشي و سير نزولي را بپيمايد. حتي اكثر مصالح ساختماني در داخل كشور توليد مي‌شود و رشد قيمت دلار نبايد قيمت مصالح ساختماني را متاثر كند.