پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

چه عواملی قيمت مسكن را تعيين می‌كنند و بر آن تاثير می‌گذارند؟

قيمت مسكن هيچ وقت ثبات نداشته و به همين دليل مردم نيز به دليل عدم ثبات قيمت مسكن نمي‌توانند خانه‌دار شوند. قيمت مسكن تابع عواملي است كه بايد بدان‌ها توجه كرد و تا بتوان با برنامه‌ريزي صحيح و درست مسكن مورد نياز خود را تهيه كرد.

عواملي مانند معوقات نظام مهندسي و عوارض و قيمت زمين، قيمت مصالح ساختماني، هزينه‌هاي نيروي انساني باعث افزايش قيمت مسكن مي‌شود.

قيمت بي‌ثبات مسكن هر روز لرزان‌تر مي‌شود و مردم اميدي نسبت به خانه‌دار شدن خود ندارند. در صورتيكه ساخت و ساز مساكن طبق قانون انجام شود، موجب افزايش قيمت مسكن نخواهد شد ولي در صورتيكه بر اساس قانون نباشد، موجب بي‌ثبات شدن قيمت مسكن خواهد شد.

تاثير رانت‌خواری بر قيمت مسكن

رانت‌خواري‌ها در امر ساخت و ساز موجب افزايش قيمت مسكن مي‌شود و در صورتيكه كارهاي اداري به صورت قانوني به انجام برسد، افزايش قيمت مسكن را شاهد نخواهيم بود.

بنگاه‌هاي مشاورين املاك در زمينه تعيين قيمت مسكن نقش تعيين كننده‌اي دارند، گاهي مواقع به افزايش معاملات مسكن منجر مي‌شوند و در برخي مواقع فقط مي‌توانند در نقش يك شركت ليزينگي فعاليت مي‌كنند.

در حال حاضر كاهش نرخ سود بانكي و جريان نقدينگي باعث رونق در معاملات مسكن خواهد شد و مي‌تواند دوباره معاملات مسكن رونق بگيرد.

نقش ناچيز بنگاه‌های مشاور املاک در قيمت مسكن

قيمت زمين در تعيين قيمت مسكن به اندازه ۷۰ درصد نقش دارد و البته هزينه نيروي انساني و قيمت مصالح ساختماني نيز تعيين كننده است. هزينه تاسيسات ساختمان مانند آب، گاز، برق، تلفن نيز تعيين كننده بوده و مي‌تواند موجب افزايش قيمت مسكن شود.

برخي اوقات برخي بنگاه هاي مشاورين املاك سعي مي‌كنند كه جو كنوني را آرام كرده و در نهايت نفع خود را پيگيري مي‌كنند و جريان بازار مسكن در حال حاضر دچار ركود شده و شايد تا مدت‌هاي مديد هم ادامه داشته باشد.

در كشور ايران هيچ نهادي براي نظارت بر قيمت مسكن وجود ندارد و فقط سازندگان و مالكان م‌ توانند قيمت مسكن و زمين‌ها را تعيين كنند و بنگاه‌هاي مشاور املاك فقط به عنوان واسطه عمل مي‌كنند و در نهايت مي‌توانند براي خريدار و فروشنده تخفيف بگيرند.

عرضه و تقاضا هميشه بر قيمت كالا و خدمات تاثيرگذار است. قيمت بي‌ثبات مسكن هر روز بدتر و بدتر مي‌شود و امكان خانه‌دار شدن مردم هر روز بي‌رنگ‌تر مي‌شود. بنابراين مي‌توانيم با راهكارهاي جامع و گسترده مي‌توان قيمت مسكن را كنترل كرد تا بيش از اين افزايش نيابد تا بتوان از اين چنين بحراني خارج شد. بايد نكته‌اي را متذكر كنيم كه بخش مسكن تاثيرگذارترين بخش اقتصادي بازار است و مي‌تواند كل بازار را تحت تاثير قرار دهد.

زمانيكه شاخص قيمت مسكن از شاخص رشد قيمت كل بيشتر باشد، رونق بر بازار مسكن سايه خواهد افكند و در اين حالت منابع مالي نيز در بخش مسكن سرمايه‌گذاري خواهد شد.

عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن

هميشه قيمت زمين و قيمت تمام شده ساخت و ساز مانند قيمت مصالح ساختماني و مجوزها بر قيمت مسكن تاثيرگذار است. زمين در حدود ۶۰ درصد بر قيمت مسكن و قيمت تمام شده در حدود ۴۰ درصد بر قيمت تمام شده مسكن تاثيرگذار است:

1. قيمت زمين: تمايل و خواست زمين‌داران به فروش يا عدم فروش زمين

2. هزينه ساخت و ساز: افزايش شاخص قيمت توليدكننده و افزايش ريالي شاخص قيمت

3. ماليات بخش مسكن: تدوين نظام مالياتي و كاهش چانه‌زني مالك نسبت به افزايش قيمت

4. سياست‌هاي تشويقي: تدوين سياست‌هاي تشويقي در جهت ايجاد رونق در بازار مسكن

عوامل تاثيرگذار

1. نرخ شهرنشيني: يك عامل جمعيتي است و افزايش قدرت خريد مردم منجر به افزايش خريد مسكن مي‌شود.

2. نرخ اجاره بها: افزايش اجاره بها باعث كاهش انگيزه نسبت به فروش توسط مالكان شده و بنابراين بر قيمت تاثيرگذار خواهد بود.

3. درآمد سرانه: افزايش قدرت خريد مردم باعث خواهد شد تا متقاضيان بالقوه به بالفعل تبديل شوند.

4. اعتبارات و تسهيلات مسكن: هميشه به شركت‌هاي ساخت و ساز اعتبارات و تهسيلاتي داده مي‌شود كه كاهش و افزايش كم و بيش آن بر قيمت تاثيري ندارد، البته افزايش اعتبارات و تسهيلات مسكن در نهايت باعث كاهش قيمت خواهد شد.

5. ماليات وضع شده بر بخش مسكن: نظام مالياتي باعث عدم گرايش به واسطه‌گري در بخش مسكن خواهد شد.

6. نرخ رشد نقدينگي: افزايش نقدينگي باعث ضعف در بازارهايي بين‌المللي مانند بورس خواهد شد كه درنهايت تقاضا را براي بخش مسكن افزايش خواهد داد.

بخش مسكن هميشه آسيب‌پذير بوده و بنابراين كوچكترين تحولات منفي باعث افزايش قيمت و كاهش تقاضا خواهد شد و بنابراين لازم است كه با دقت كليه تحولات اقتصادي را زيرنظر داشته باشيم تا بخش مسكن با كمترين درصد از تحولات تحت تاثير قرار گيرد.