پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

وضعیت بازار مسکن

صاحب نظران و فعالان حوزه مسکن معتقدند سال ۹۷ یکی از سال‌های خاص برای بازار مسکن بوده است. از ابتدای سال ۹۷ قیمت‌ها شیب صعودی خود را حفظ کردند و حالا طبق آمارهای جدید، قیمت‌ها در بهمن ۹۷ در مقایسه با بهمن ۹۶ رشدی در حدود ۹۰ درصد را نشان می‌دهد. یک آمار عجیب و کم سابقه که نشان دهنده وجود تورم شدید در بازار مسکن است. ما به این بهانه قصد داریم نگاهی به وضعیت بازار مسکن در یک سال گذشته داشته باشیم.

شرایط فعلی بازار مسکن

در حال حاضر طبق آخرین گزارش‌های آماری ارائه شده توسط بانک مرکزی، همانطور که گفته شد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در مقایسه با بهمن سال گذشته ۹۰٫۸ درصد افزایش پیدا کرده است. علاه بر این طبق پیش‌بینی‌ها شیب رشد قیمت در ماه بهمن نسبت به ماه‌ها قبلی کمتر شده و به ۲٫۵ درصد رسیده است. با این حال همچنان بازار به ثبات قیمتی نرسیده است و تورم سبب شده است که قیمت‌ها همچنان روند افزایشی داشته باشند. این موضوع سبب شده است که بازار وارد فاز رکود در معاملات شود.

در شش ماهه گذشته همواره تعداد معاملات روند کاهشی داشته است و در حال حاضر نیز تعداد معاملات نسبت به بهمن ۹۶ در حدود ۶۴ درصد کاهش را نشان می دهد. اگر به ده ماهه گذشته نگاه کنیم و مقایسه‌ای بین آمار ۱۰ ماهه اول سال ۹۷ با مدت مشابه در سال ۹۶ داشته باشیم؛ متوجه خواهیم شد که به طورکلی تعداد معاملات ۳۰٫۵ درصد کاهش یافته است. این آمارها نشان دهنده رکود تورمی شدید در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم است.

در مورد اجاره نشین‌ها هم به گزارش تسنیم و طبق گزارش‌های آماری بانک مرکزی، قیمت کرایه خانه‌ها به طور میانگین ۱۷٫۱ درصد در مقایسه با سال گذشته رشد کرده است. البته در مناطق مختلف تهران مقدار این رشد بین ۱۵ تا ۳۵ درصد است.

بهترین واحدهای مسکونی برای خرید و فروش در بازار مسکن

واحدهای مسکونی در تهران که کمتر از ۵ سال ساخته شدن آن‌ها می‌گذرد تقریباً نیمی از بازار معاملات مسکن را در شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. طبق آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی، ۴۳٫۵ درصد از کل معاملات مسکن مربوط به واحد های مسکونی با عمر بنا زیر ۵ سال است.

از طرفی واحدهای مسکونی با قیمت ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان دارای سهم حدود ۱۷٫۷ درصدی در معاملات بازار مسکن هستند. واحدهای مسکونی که قیمت آن‌ها بین ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون با فاصله کمی و با ۱۷٫۱ درصد در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند و در نهایت واحدهای مسکونی با ارزش ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون ۱۰٫۸ درصد از بازار مسکن را به خود اختصاص داده است.

بازار مسکن در کدام مناطق شرایط بهتری دارد؟

در تمامی مناطق تهران شاهد کاهش معاملات در بازار مسکن بوده‌ایم. با این حال اگر بخواهیم مناطقی که بیشترین معاملات در آن‌ها انجام شده است را معرفی کنیم، طبق آمار ارائه شده از بانک مرکزی رتبه اول به منطقه ۵ با ۱۲٫۴ درصد از حجم کل معاملات بازار مسکن خواهد رسید. بعد از آن  منطقه ۴ با ۹٫۵ درصد و منطقه ۷٫۷ درصد به ترتیب بیشترین معاملات انجام شده در بخش مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.

در کدام منطقه بیشترین و کمترین رشد قیمت مشاهده شده است؟

آمارهای عجیب ثبت شده در سال جاری همچنان ادامه دارد و در حال حاضر منطقه ۹ در بهمن سال جاری نسبت به بهمن سال قبل رشد ۱۰۹ درصدی را نشان می‌دهد. در مقابل منطقه ۱۲ با کمترین رشد قیمت را به ۳۷ درصد ثبت کرده است.

طبق معمول منطقه یک گران‌ترین منطقه در تهران است. متوسط قیمت واحد مسکونی در منطقه یک برای هر متر مربع ۲۳ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان محاسبه شده است. از سوی دیگر منطقه ۱۸ همچنان دارای ارزان ترین واحدهای مسکونی در تهران است. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۱۸ در حدود ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. در منطقه یک نسبت به سال گذشته ۱۰۶ درصد افزایش در قیمت خانه‌ها دیده می‌شود. در منطقه ۱۸ نیز حدود ۷۰ درصد رشد قیمت دیده می‌شود.

بیشترین معاملات مسکن در تهران مربوط به خانه‌های چند متری است؟

سال‌ها است که توجه به خانه‌هایی با متراژ پایین جای خود را به خانه‌های متراژ بالا داده است. در سال ۹۷ هم تا به اینجا بیشترین سهم معاملات در بازار مسکن مربوط به خانه‌هایی با متراژ بین ۶۰ تا ۷۰ متر بوده است. در این دامنه حدود ۱۴٫۴ درصد از حجم معاملات بازار انجام شده است. خانه‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ با فاصله کمی و با حدود ۱۴ درصد از معاملات بازار در رتبه دوم قرار می‌گیرند. در نهایت خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متری در رتبه سوم با ۱۲٫۶ درصد قرار گرفته‌اند.