پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

پیش فروش آپارتمان

شاید بسیاری از شما با توجه به وضعیت اخیر بازار مسکن دست از خرید نقد مسکن کشیده و به طرح های پیش فروش آپارتمان رو آورده باشید. شما می توانید با پرداخت هزینه ای کمتر صاحب یک آپارتمان شوید و دیگر نیازی به نگرانی از پرداخت یکجای هزینه نخواهید داشت اما این روش یک عیب بسیار بزرگ دارد.

شما با خیالی آسوده یک قرارداد پیش فروش آپارتمان را امضا کرده و هزینه ای بابت پیش فروش آپارتمان نیز پرداخت می کنید اما بی خبر از آنکه ممکن است آپارتمانی در کار نباشد و طرف مقابل شما یک کلاهبردار باشد.

متاسفانه در این زمینه، بسیاری از شرکت های ساختمانی دست به کلاهبرداری زده و نه تنها آمار مالباختگان را بالا برده اند، بلکه مردم را از پیش فروش آپارتمان و کسب سود ناامید می کنند.

یک حسنی که پیش فروش آپارتمان دارد این است که شما هزینه ای کمتر از خرید آپارتمان ساخته شده و آماده فروش، پرداخت خواهید کرد که بسیار کمتر از یک آپارتمان تازه تکمیل شده می باشد. اما چگونه باید از طرح های پیش فروش آپارتمان بدون نگرانی از کلاهبرداری استفاده کنیم؟ با ما در ملکانا همراه باشید تا جواب سوالات خود را دریافت کنید.

قوانین پیش فروش آپارتمان

با وجود کلاهبرداری ها و عدم تطابق آپارتمان با ویژگی های قید شده در آپارتمان، می توان گفت استفاده از طرح های پیش فروش آپارتمان تا حدودی از ریسک بالایی برخوردار می باشند. به دنبال این مشکلات، حقوقدانان این مسائل را پیگیری کردند و حاصل این پیگیری ها در سال ۹۸ نتیجه داد که بر این اساس قانون گذاری انجام شد. به این منظور بیست و پنج ماده و چهار تبصره تصویب شدند که به شرح زیر می باشند:

مالکیت زمین در پیش فروش آپارتمان:

در طی تصویب قوانین برای پیش فروش آپارتمان، باید مالکیت زمین از ابتدا مشخص شود و از همان ابتدا یا در حین ساخت و یا پس از اتمام ساخت با ارائه قرارداد اولیه امضا شده، سند مالکیت آپارتمان از مالک زمین به خریدار منتقل می شود.

پروانه ساخت برای پیش فروش آپارتمان:

پیش فروش آپارتمان به صورت پروانه ساخت توسط شهرداری تنظیم می شود و برای هر واحد آپارتمانی یک شناسنامه فنی مجزا صادر خواهد شد.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی:

طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و مشاور املاک تنها به عنوان یک واسطه برای ارائه مقدمات کار می باشد و هیچگونه قراردادی در این زمینه نباید در دفتر مشاور املاک تنظیم شود. خریدار باید حداقل به میزان ده درصد از کل مبلغ آپارتمان را در حین تنظیم قرارداد پرداخت کند.

همچنین در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید تمام مواردی که در پروانه ساخت آورده شده، به طور کامل منتقل شود. این موارد می تواند شامل موارد فنی از قبیل مساحت، تعداد واحدهای آپارتمانی، نوع مصالح به کار رفته در ساخت آپارتمان، موقعیت آپارتمان، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، پارکینگ، انبار، اتاق ها و … می باشد. تمامی این موارد باید در قرارداد و در دفتر اسناد رسمی قید شود تا در صورت مغایرت با آنچه که به مشتری تحویل داده می شود، بتوان به طور قانونی اقدام کرد و ای مشکلات را حل کرد.

پرداخت اقساط در پیش فروش آپارتمان:

تمامی موارد مالی از جمله مبلغ پیش پرداخت و تعداد اقساط در قرارداد تنظیم می شود و در صورت هر گونه قصور از طرفین معامله، می توان به دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم شده مراجعه کرد و این مغایرت را جهت پیگیری اعلام کرد.

در صورتی که خریدار از پرداخت اقساط خودداری کند و یا وقفه ای در پرداخت اقساط وجود داشته باشد، پیش فروشنده می تواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و این مورد را پیگیری کند.

دفتر اسناد رسمی به خریدار اخطار می دهد و یک ماه برای پرداخت اقساط به وی مهلت داده می شود. در صورتی که خریدار پس از یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدامی نکند، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

همچنین در صورتی که قصور از سوی پیش فروشنده باشند و تاخیری در ساخت آپارتمان وجود داشه باشد، خریدار می تواند زمان پرداخت اقساط را به تاخیر بیاندازد.

زمان تحویل در پیش فروش آپارتمان:

طبق قانون و قرارداد تنظیم شده در صورتی که پیش فروشنده در زمان مشخص شده، آپارتمان را به خریدار تحویل ندهد، خریدار می تواند می تواند از پیش فروشنده بابت این تاخیر خسارت بگیرد، البته در صورتی که توافقی بابت تاخیر بین دو طرف انجام نشده باشد.

پایان کار در پیش فروش آپارتمان:

پس از اتمام کار، طرفین قرارداد باید به دفتر اسناد رسمی که در آن قرارداد را تنظیم کرده اند مراجعه کنند و قرارداد را به دفتر اسناد رسمی تحویل دهند. اقدامات نهایی برای تنظیم و تفکیک اسناد واحدهای آپارتمانی انجام می شود.

در صورتیکه برای تنظیم سند، پیش فروشنده در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکند، دفتر اسناد رسمی می تواند سند را به نام خریدار تصریح می کند. همچنین قرارداد پیش فروش پس از تنظیم سند مالکیت باید به دفتر اسناد رسمی ارائه شود و این قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود.