پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

تازه ترین آمارها از تحولات بازار مسکن تهران حاکی از بازگشت فشار معاملات ملک به سطوح قبل از همه گیری کرونا در کشور حکایت دارد. بنا بر اعلام اتحادیه مشاوران املاک، طی ۲۷ روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری، ۱۱ هزار و ۱۰۱ فقره معامله ملکی در پایتخت انجام شده است. به این ترتیب، روند نزولی معاملات در بازار مسکن طی فروردین ماه سال جاری که به دلیل تعطیلی ناشی از کرونای بنگاه های املاک رکود ۱۲۰۰ فقره معامله را ثبت کرده بود، در حرکتی قابل توجه، معکوس و با روند صعودی معاملات فزاینده در بازارهای موازی به ویژه بازار بورس هم جهت شد.

غلبه بر کرونا، اسیر رکود
اگر چه بازار مسکن در اردیبهشت ماه ریکاوری کرد و به سطوح قبل از همه گیری کرونا بازگشت، اما این بازار همچنان در رکود معاملاتی قرار دارد و از رکوردهای سال قبل عقب است. بر اساس آمارهای اتحادیه مشاوران املاک، تعداد کل قراردادهای مسکن (اعم از اجاره و خرید و فروش) طی ۲۷ روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری در کشور و شهر تهران به ترتیب ۱۰۷ هزار و ۲۴۱ فقره و ۲۲ هزار و ۲۲۱ فقره بوده که به ترتیب با کاهش ۹ و ۲۰ درصدی مواجه شده اند. در این حال، تعداد معاملات در شهر تهران در دوره زمانی مورد اشاره به ۱۱ هزار و ۱۰۱ فقره بالغ شده که نسبت به دوره مشابه سال قبل منفی ۲۲ درصد رشد داشته است.(جزییات تحولات آماری در ۲۷ روز نخست اردیبهشت ماه سال جاری را در جدول شماره یک مشاهده می کنید)

به باور کارشناسان، جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر، افت قدرت خرید مردم و افت پوشش دهی وام‌های خرید مسکن، تعطیلی بازار مسکن و از سوی دیگر، جذابیت‌تر بودن بازارهای موازی از جمله علل عمده سیطره رکود بر بازار مسکن به شمار می رود.

بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت خرید یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سال ۹۷، حدود ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان بوده است که با رشد ۶۱٫۷ درصدی در سال ۹۸ به ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بالغ شده است. این درحالی است که متوسط قیمت یک متر مربع واحدمسکونی در فروردین ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار و در اسفند سال گذشته ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان ثبت شده است. از آنجا که مسکن، بزرگترین و گرانترین کالایی است که هر فرد یا خانوار در طول حیات خود آن را می خرد و از نظر ریالی بزرگترین هزینه برای فرد یا خانوار به شمار می رود. از این رو، تغییرات قیمت مسکن در زمره تغییرات قیمت اعداد بزرگ به شمار می رود و حتی درصد جزیی تغییرات آن منجر به افزایش چندبرابری هزینه های خرید آپارتمان می شود. این در حالی است که افزایش درصد حقوق و دستمزد هر چند که قابلتوجه نیز باشد، باز هم از غافله مسکن عقب می ماند و نمی تواند جبران کننده کاستی ها شود. طی سال های ۸۶، ۸۹ ،۹۱، ۹۷ و ۹۸ شاهد رشد جهش وار قیمت های مسکن بوده ایم. جهش هایی که توان مالی خانوارها را به شدت تحلیل برده است. با بررسی فایل های عرضه به بازار مسکن و یک حساب سرانگشتی مشاهده می شود که برای خرید یک واحد ۷۵ متری در محله ای متوسط شهر تهران باید بیش از یک میلیارد تومان پول داشت. مساله ای که برای بسیاری از خانوارها غیرقابل تصور است. در همین حال، مکانیسم وام دهی و لیزینگ برای خرید آپارتمان به شدت ناکارآمد است و بیشترین وام ها (۲۴۰ میلیون تومان) حدود ۱۵ متر از آن خانه ۷۵ متری پیش گفته را پوشش می دهد. از این رو، کاهش معاملات ملک طی سال ۹۷ و ۹۸ و در حالی که بازار مسکن طی سال های ۹۲ تا ۹۶ به مدت ۴ سال در رکود کامل به سر می برد، کاملا طبیعی به شمار می رود.

مرور آمار فروردین ۹۹

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن تهران در فروردین ۹۹، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به‌ماه مشابه سال قبل ۳۵٫۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۳۱ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۷ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به‌ماه مشابه سال ۹۸ به ترتیب ۲۹ و ۵۱٫۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.